Mehrfamilienhäuser in der Schweiz gelten als ertragsstarke, solide Investition. Doch was unterscheidet ein erfolgreiches von einem weniger guten Investment? Wir erklären im folgenden Beitrag, was es mit wichtigen Kennzahlen auf sich hat: Brutto- und Nettorendite sowie Eigenkapitalrendite.

Ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus an einer guten Wohnlage ist heute Musik in den Ohren vieler Anleger. In den letzten Jahren profitierten die Eigentümer solcher Objekte in einem Mass von Wertsteigerungen und Mieterträgen, das fast schon an eine Aktienperformance herankommt. Die ungebrochene Popularität von Liegenschaften und die extrem tiefen Zinsen führten zu einer sehr starken Nachfrage - und damit zu steigenden Preisen.

Manche Liegenschaft sieht von aussen tipptopp aus, und jeder Kaufinteressent kann sich aufgrund des Mieterspiegels bzw. der Verträge ein Bild von der Ertragslage machen. Doch wie rentabel ist ein solches Investment tatsächlich?

Der Begriff «Rendite» kommt aus dem Italienischen und heisst wörtlich übersetzt «Einnahmen». Wenn ein Anleger zum Beispiel 100'000 Franken investiert und damit einen Ertrag von 5'000 Franken pro Jahr erzielt, ist die Rechnung schnell gemacht: Das entspricht einer Rendite von 5 Prozent.

Bei Liegenschaften orientieren sich Anleger und Fachleute an den beiden Begriffen Brutto- und Nettorendite. Die Bruttorendite gibt einen ersten wesentlichen Anhaltspunkt zu einer Immobilieninvestition:

Nehmen wir an, ein Eigentümer zahlt für ein kleines Mehrfamilienhaus 1,4 Mio. Franken und erzielt 70'000 Franken Mieteinnahmen netto:

Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich die laufenden Kosten, die mit der Liegenschaft zusammenhängen. Also alle Ausgaben für Unterhalt, Allgemeinstrom, Gebühren, Versicherungen, Rückstellungen , Verwaltungskosten oder fehlende Einnahmen wie Mietzinsausfälle. Bei der Rendite netto sind all diese Positionen in Abzug zu bringen; sonst sieht die Formel genau gleich aus. Die korrekt ermittelte Nettorendite fällt natürlich tiefer aus als die Rendite brutto.

Hohe Preise, sinkende Rendite

Der Entscheid, sein eigenes Geld in eine Immobilie zu investieren, will gut überlegt sein. Welche Brutto- und welche Nettomiete ist heute überhaupt realistisch? Ein Stück weit muss dies jeder Investor für sich selbst beantworten. Die meisten Fachleute führen aber ins Feld, dass die Rendite ein gewisses Level nicht unterschreiten sollte. Zahlt ein Käufer einen relativ hohen Preis, wird er die «Rendite» fast mit der Lupe suchen müssen. Dabei ist zu bedenken, dass die Rendite ja verschiedene Faktoren abdecken soll:

• Die Bruttorendite muss langfristig reichen, um alle laufenden Kosten, Unterhalt, allfällige Mietzinsausfälle, Entschädigung für Risiko und Gewinn, Rückstellungen für spätere Renovationen, Bankzinsen etc. abzudecken.

• Üblich sind noch weitere Kostenfaktoren – etwa für die Tatsache, dass eine Liegenschaft nicht liquid ist und nur mit grösserem Aufwand (in der Form von Zeit, Know-how und Kapital) verkauft werden kann. Dies ist eben ein wesentlicher Unterschied zu handelbaren Wertpapieren als Alternative.

Die Renditen hängen zugleich vom wirtschaftlichen Umfeld und den konkreten Umständen ab. Was bieten sich für alternative Investments an? Die Zinslandschaft heute ist sehr ungewöhnlich. Klassische, sichere Anlagen wie Unternehmensanliehen oder Bundesobligationen bringen kaum Zinsen ein, im Gegenteil. Bei Staatsanleihen werden gar Negativzinsen verrechnet.

Folglich sind auch die Renditeerwartungen für Immobilien sukzessive gesunken. In Zürich bewegten sich die Bruttorenditen für gute Mehrfamilienhäuser für eine längere Zeit in einer Grössenordnung von etwa drei Prozent. Heute werden teilweise auch Liegenschaften mit Renditen von unter zwei Prozent verkauft, solange die Käufer ein entsprechendes Potenzial in der Wertsteigerung und in den Mietzinsen sehen. Bereits im Kanton Aargau, in Richtung Ostschweiz oder erst recht im Kanton Jura liegen die Renditen höher. Weshalb? Die Anleger kalkulieren hier höhere Risiken ein als in Zürich und passen daher ihre Renditeerwartung an. Auch spezielle Risiken aufgrund des Zustands, der Lage und der Nutzung der Immobilie müssen in die Betrachtung einfliessen.

Die Eigenkapitalrendite

Als dritte wesentliche Kennzahl gilt die Eigenkapitalrendite. Bei Mehrfamilienhäusern ist es grundsätzlich möglich, bis 75 Prozent der Investition durch eine Hypothek einer Bank zu finanzieren. Die Eigenkapitalrendite drückt die Rendite im Verhältnis zum Eigenkapital des Käufers aus. Dabei spielt ein gewisser «Hebeleffekt» (Englisch: Leverage): Wird ein Teil der Investition durch geliehenes Geld finanziert, steigt damit die Rendite in Relation zum eigenen Geld. Doch diese Strategie ist nicht frei von Risiken – etwa für den Fall, dass die Hypothek plötzlich teurer werden sollte.

Fassen wir zusammen: Mit Schweizer Mehrfamilienhäusern erzielen Sie heute eine Eigenkapitalrendite, die Alternativen wie Bankguthaben oder Bundesobligationen weit überflügeln. Renditen sind aber immer eine blosse Momentaufnahme. Professionelle Investoren werden noch weitere Faktoren prüfen: etwa den baulichen Zustand, den Mietermarkt im Umfeld, das Potenzial der Lage, die Wirtschaftsaussichten, Zinserwartungen, die Ertragslage in den nächsten Jahren etc.

Dank unserer Erfahrung und Expertise sind wir bestens gerüstet, alle Kennzahlen herzuleiten – und im Interesse unserer Kunden korrekt zu interpretieren. Lassen Sie sich kompetent beraten, wenn Sie Fragen zu Mehrfamilienhäusern haben.